Házvásárlás Budapest agglomerációban: a mocskos anyagiak
Nagyon könnyű elveszni a költségekben és opciókban. Az allábbiakban megpróbálom összeszedni a főbb bevételeket és kiadásokat.
Az első dolog, ami nekem nem volt teljesen egyértelmű az elején, hogy ki fizet mit? Van, ami ingyen van? Mit fizet az eladó? Mit fizet a vevő?
| Költség | Ki fizeti? | Részletek |
| Vételár | Vevő | Értelemszerűen a vevő fizeti. Általában több részletből áll: szándéknyilatkozat, foglaló, önrész, CSOK, CSOK hitel, Piaci hitel. Egy külön táblázatban találjátok a részleteket. |
| Ingatlanos | Eladó | Ha volt ingatlanos az ügyletben, azt mindig az eladó fizeti az előzetes megállapodástól függően. Jellemzően 3 és 5% között mozog (függ attól, hogy mennyire nagy az ingatlan iroda vagy, hogy kizárólagos-e a megbízás). Jellemzően a foglaló megfizetésekor szokás kifizetni, de lehetnek eltérések. |
| Ügyvédi illeték | Vevő | Az ügyvédi illeték mértékét részben a törvény határozza meg: a vételár 0.5 és 2%-a között mozog. Manapság nem nehéz találni olyan ügyvédet, aki megcsinálja 0.5%-ért – ennek igen egyszerű oka van: az elmúlt években az ingatlanok ára az egekbe szökött, ezért a 0.5% is több, mint ami régen az 1-1.5% volt. Jellemzően a szerződés vagy, ha van, akkor az előszerződés írásakor fizeted ki az ügyvédnek. |
| Vagyonszerzési illeték | Vevő | A legtöbbször csak ingatlan illetéknek hívják. A vevő fizeti az államnak az ingatlan vásárlását követően, egységesen 4% (szóval általában egy elég szemmel látható összeg), jellemzően pár hónappal az adásvételi után kezdve. Lehet 12 hónapra kamatmentes részletfizetést kérni. 2021 január elseje után aláírt szerződések esetén a CSOK-kal vásárolt ingatlanok illetékmentesek. Van egy csomó másik opció is, ahogy az értéket csökkenteni lehet, erről bővebb infót itt találtok. |
| Állapotfelmérő | Vevő | A használt autóknál már kezd elterjedni, hogy nem szabad őket megvenni amíg egy hozzaértő meg nem nézte az gépjárművet. Ingatlant (ami 5-10x drágább) pedig pláne így veszünk – ne rakjatok le pénzt olyan ingatlanért, ami még csak apa vagy a haverok néztek meg. Kb. 30e forint körül van. Én Budapest környékén őt ajánlom. |
| Banki értékbecslő | Vevő | A vevő fizeti (mint minden banki költséget). Kb 30-40e forint, amit elvileg a bank a hitel folyósítása után jóváír (ha nem is minden esetben). |
| Banki közjegyzői díj | Vevő | Szintén a vevő fizeti és fogyasztóbarát lakáshitelek esetén a bank legtöbb esetben jóváírja. Mi kb. 35e forintot fizettünk, az ára függ a banktól, az ingatlan értékétől és a közjegyzői irodától is. Arra figyeljetek, hogy ha van CSOK hitel, akkor a közjegyzőt hitelenként kell fizetni (mivel ezek teljesen különböző hitelek), a bank pedig sokszor maximalizálja a jóváírható összeget (nálunk kb. 2x35e volt az ár és a bank max 40e-t ír jóvá). |
| Földhivatal díjak | Vevő Eladó | Azért nem egyértelmű megmondani, mert a földhivatalba többször is kell menni és az ügyintézéstől függ, hogy éppen ki fizeti. 1. eredeti jelzálog leszedése (opcionális): Az eladó fizeti, 1×6.600 + 1×10.000 forint. 2. új banki jelzálog: Vevő fizeti, 1×6.600 + 1×10.000 forint 3. Tulajdonjog átruházás: Vevő fizeti, jellemzően az ügyvéden keresztül, kb 36.000 |
Házvásárlás Budapest agglomerációban: A Döntés
Két téma van, amit minden magyar fiatal ezerszer átrág minden barátjával újra és újra: a külföldre költözés és a házvásárlás. Állítólag a csodás nyugaton nincsen akkora vágy a saját ingatlanra, mindenesetre Magyarországon nagyon magas a saját ingatlanban élők aránya és nagyjából része is a felnövés/saját lábra állásának (Orbán Viktor híres mondása is ide utal: “Három gyerek, három szoba, négy kerék”).
Amikor a ház/lakásvásárlás szóba kerül, alapvetően a következő témákat szokás körbejárni:
- Annyira drága az albérlet, mennyivel jobb lenne, ha ezt a pénzt inkább egy hitelbe tolhatnám, legalább gyarapodna a vagyonom!
- Úristen, ez RENGETEG pénz, nekem sosem lesz pénzem az önerőre.
- Most már elég öreg vagyok ahhoz, hogy csendes, nyugodt környéket jobban értékeljem, mint a belváros közelségét?
Albérlet vs saját ingatlan
A most rendelkezésre álló tőkém jelentős része rendelkezésemre állt négy éve is és akkoriban volt is sok gondolkozás, hogy vegyek-e egy saját lakást (referenciaként, akkoriban egy újépítésű, földszinti lakás a Vágóhídnál 27M forint lett volna). Amim nem volt akkoriban, az
- kedvem egyedül lakni: imádtam a barátaimmal lakni, sosem laktam egyedül. Megvan a maga előnye (és egy idő után egyre jobb lakásokba költöztünk egyre több nm/fő aránnyal), de engem nagyon megrémített a gondolat, hogy egy huszas évei végén lévő, egyedül lakó karrierista legyek mint, hogy kipróbáljam.
- Bizonyosságom, hogy én 27 évesen ehhez már elég felnőtt vagyok (+de mi van, ha külföldre költözök?? (semmi, majd kiadom))
- Feleségem (CSOK, babaváró, stb).
Amit nem szabad elfelejteni, hogy az albérlet ad rugalmasságot is: ha baj van a házzal, akkor a főbérlő (is) próbál utánajárni ill. ha évente egyszer (ha akarsz) tudsz változtatni azon, hogy hol élsz. Mi pl. a feleséggemmel egy helyen dolgozunk, és amikor az iroda a 11. kerületből a 13.-ba költözött, pár hónapon belül követni tudtuk és a 45 perces BKV-t 10 perc sétára cseréltük.
Abban biztos votlam, hogy ha megállapodok, akkor kertes házban szeretnék lakni – amit persze nem tudtam, hogy ez a megállapodás milyen gyorsan jön el. Ha ez a pár éven belül végigmegy, akkor az illeték és lakásvásárlás egyéb költségei miatt lehet, hogy anyagilag nem érné meg megvenni a lakást, így viszont indokolatlan lenne az albérlettel járó szabadságot feladni.
Amivel nem számoltam persze, az az ingatlanárak emelkedése. Utólag már tudom, hogy nem venni egy lakást 2017-ben az eddigi életem legrosszabb anyagi döntése volt: amit anno 30 körül meg tudtam volna venni, ma már garantáltan érne 40et (ha nem többet). Én a kockázatmentes megoldást választottam, ezáltal viszont nem realizáltam a potenciális hasznot – azt hiszem én ezt javaslom nektek is kiértékelni.
Úristen, ez rengeteg pénz
Amiért kiköltözöl az a kert, a nyugodtabb környék és a +2-3-mal több szoba. Amit fizetsz érte az a napi szintű ingázási idő.
Én kb azt láttam (2021 tavasz), hogy 50 millió alatt nincs családi ház amit érdemes megvenni (és ezt is fel kell újítani még). 50 körül már tudsz házat venni (kompromisszumokkal) és minél közelebb kerülsz a 70-hez, annál kevesebb kompromisszumot kell kötnöd.
Ha nincs 50 milliód a házra, szerintem még ne költözz ki. Vegyél egy lakást (7M forint önerővel már tudsz 35M forintért venni egy 2 hálós felújított panelt élhető környéken), maradj tovább albérletben, de túl nagy a kockázata annak, hogy a mindennapi dugóban/vonaton ülve nem éreznéd úgy, hogy megérte.
Most már elég öreg vagyok
Három jele van annak, hogy készen állsz a messzebb lévő kertes házhoz:
- már inkább nem kocsmába jársz, csak átugrasz a barátaidhoz beszélgetni
- amikor havi 1x mégis elmész valahova, nem zavar, hogy 15e forint lesz csak hazajutni
- van kivel megosztanod az otthonod (mivel mindentől messzebb leszel, kevesebbet jársz el, ezért fontos, hogy ne unatkozz annyira otthon sem).
+1: Ez kicsit a Covid hatása (erről lesz majd külön cikk), de sokat segít, ha nem kell minden nap bejárnod a munkahelyedre.
Minél több jelt érzel magadon, annál biztosabb lehetsz a döntésedben. Én megvártam mind a hármat.